LEI 8.245/91 (LEI DO INQUILINATO)

Leis - nº 8245/91
Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os
procedimentos a elas pertinentes.
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA
Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu assino a seguinte lei:
TÍTULO I
DA LOCAÇÃO
Capítulo I
DISPOSIÇÕES GERAIS
Seção I
Da Locação em Geral
Art. 1º: A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta Lei.
Parágrafo único: Continuam regulados pelo Código Civil e pelas Leis especiais:
a)as locações:
1.de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e
fundações públicas;
2.de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3.de espaços destinados à publicidade;
4.em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam
serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
b)o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
Art. 2º: Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o
contrato não se estipulou.
Parágrafo único: Os ocupantes de habitações coletivas multi-familiares presumem-se locatários ou
sublocatários;
Art. 3ª: O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia
conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Parágrafo único: Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo
excedente.
Art. 4º: Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o
imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a
proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Parágrafo único: O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de
transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades
diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no
mínimo, trinta dias de antecedência.
Art. 5º: Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o
imóvel é a despejo.
Parágrafo único: O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de
desapropriação, com imissão do expropriante na posse do imóvel.
Art. 6º: O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por
escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
Parágrafo único: Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês
de aluguel e encargos, vigentes quando da rescisão.
Art. 7º: Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo
usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação,
salvo se tiver havido aquiescência escrita do proprietário ou do fiduciário.
Parágrafo único: A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção
do feicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo-se, após esse prazo, a
concordância na manutenção da locação.
Art. 8º: Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato,
com prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o
contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula
do imóvel.
§1º: Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter
irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
§2º: A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou
do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Art. 9º: A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam
ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se
recuse a consentí-las.
Art. 10º: Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros.
Art. 11º: Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:
I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e,
sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do
de cujo, desde que residentes no imóvel;
II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no
negócio.
Art. 12º: Em caso de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade
concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que
permanecer no imóvel.
Parágrafo único: Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub-rogação será comunicada por escrito
ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o
oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta Lei.
Art. 13º: A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente,
dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
§1º: não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar
formalmente a sua oposição.
§2º: desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste
artigo, o locador terá prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.
Seção II
Das Sublocações
Art. 14º: Aplicam-se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações.
Art. 15º: Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações,
assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.
Art. 16º: O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao
sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.
Seção III
Do Aluguel
Art. 17º: É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua
vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
Parágrafo único: Nas locações residenciais serão observados os critérios de reajustes previstos na
legislação específica.
Art. 18º: É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir
ou modificar cláusula de reajuste.
Art. 19º: Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou
do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao
preço do mercado.
Art. 20º: Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exibir
pagamento antecipado do aluguel.
Art. 21º: O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas
multi-familiares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.
Parágrafo único: O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os
limites estabelecidos.
Seção IV
Dos Deveres do Locador e do Locatário
Art. 22º: O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de
sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação
genérica;
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas
compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ao de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que
incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam
sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único: Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se
refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a)obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b)pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias
externas;
c)obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d)indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data
anterior ao início da locação;
e)instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de
esporte e de lazer;
f)despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g)constituição de fundo de reserva.
Art. 23º: O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no
prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel
locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste
e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações
decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito
cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações,
provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito
do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos
condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigências de autoridade pública, ainda
que dirigida a ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação
prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na
hipótese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de condomínios e os regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio;
§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração
respectiva, especialmente:
1. salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do
condomínio;
2. consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
3. limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
4. manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e
de segurança, de uso comum;
5. manutenção de conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à
prática de esportes e lazer;
6. manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
7. pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
8. rateio de saldo devedor, salvo de referentes a períodos anteriores ao início da locação;
9. reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação
das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da
locação;
§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das reservas referidas no parágrafo anterior, desde
que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a
comprovação das mesmas.
§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma
pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo,
desde que comprovadas.
Art. 24 - Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou
sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for
considerada em condições precárias pelo Poder Público.
§ 1º O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação, pela autoridade
pública, da regularização do imóvel.
§ 2º Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel
durante a execução das obras necessárias à regularização.
§ 3º Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários e sublocatários poderão ser levantados,
mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços necessários à regularização do
imóvel.
Art. 25 - Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e
despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel
do mês a que se refiram.
Parágrafo único - Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí
advindas, salvo se o locatário reembolsá-lo integralmente.
Art. 26 - Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o
locatário é obrigado a consenti-los.
Parágrafo único - Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito de abatimento
do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.
Seção V
Do Direito de Preferência
Art. 27 - No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou
dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de
condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante
notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único - A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o
preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que
pode ser examinada a documentação pertinente.
Art. 28 - O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira
inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.
Art. 29 - Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo
locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
Art. 30 - Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e,
em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em
comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.
Parágrafo único - Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais
antigo, e se da mesma data, ao mais idoso.
Art. 31 - Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência
incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.
Art. 32 - O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por
decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
Art. 33 - O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as
perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si
imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de
Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias da alienação
junto à matrícula do imóvel.
Parágrafo único - A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação, desde
que subscrito também por duas testemunhas.
Art. 34 - Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condomínio terá prioridade sobre à do
locatário.
Seção VI
Das Benfeitorias
Art. 35 - Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias
introduzidas pelo locatário, ainda não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que
autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Art. 36 - As benfeitorias voluntárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo
locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Seção VII
Das garantias Locatárias
Art.37 - No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de
garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatária.
Parágrafo único - È vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num
mesmo contrato de locação.
Art. 38 - A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.
§ 1º - A caução em bens móveis deverá ser registrada em Cartório de Títulos e Documentos; a
em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.
§ 2º - A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será
depositada em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada,
revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do
levantamento da soma respectiva.
§ 3º - A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de
concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.
Art. 39 - Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende
até a efetiva devolução do i móvel.
Art. 40 - O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos
seguintes casos:
I - morte do fiador;
II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência
sem comunicação ao locador;
IV - exoneração do fiador;
V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI - desaparecimento dos bens móveis;
VII - desapropriação ou alienação do imóvel.
Art. 41 - O seguro de fiança locatária abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.
Art. 42 - Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir
do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vencido.
Seção VIII
Das penalidades
Criminais e Civis
Art.43 - Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou
multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
I -exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos
permitidos;
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num
mesmo contrato de locação;
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.
Art. 44 - Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que
poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
I - recusar-se o locador ou sublocador, nas habilitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo
discriminado do aluguel e encargos;
II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do
inciso III do art. 47, de usá-lo para o fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo
de um ano;
III - Não iniciar o proprietário, promissário, comprador ou promissário cessionário, nos casos do
inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a
reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;
IV - executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65.
Parágrafo único - Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado
reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e
quatro meses o valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo
locatário, se realugado o imóvel.
Seção IX
Das Nulidades
Art.45 - São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os
objetivos da presente Lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que
afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias
para tanto.
Capítulo II
DAS DISPOSIÇÕES
ESPECIAIS
Seção I
Da Locação Residencial
Art.46 - Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a
resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou
aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de
trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado,
mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo,
concedido o prazo de trinta dias para a desocupação.
Art. 47 - Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o
prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente
podendo ser retomado o imóvel:
I - nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário
estiver relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de
ascendente ou descendente que disponha, assim como o cônjuge ou companheiro, de imóvel
residencial próprio.
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas
pelo Poder Público, que aumentem a área construída em no mínimo, vinte por cento ou, se o
imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
1. o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma
finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando
imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
2. o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário,
promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e título registrado junto
à matricula do mesmo.
Seção II
Da Locação para Temporada
Art. 48 - Considera-se a locação para temporada aquela destinada à residência temporária do
locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em
seu imóvel, e outros fatos que demoram tão somente de determinado tempo, e contratada por
prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Parágrafo único - No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato,
obrigatoriamente, a descrição dos imóveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em
que se encontram.
Art. 49 - O locador poderá receber de uma só vez antecipadamente os aluguéis e encargos, bem
como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais
obrigações do contrato.
Art. 50 - Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador
por mais de trinta dias, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais
sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
Parágrafo único - ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após
trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.
Seção III
Da Locação não Residencial
Art. 51 - Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação d o
contrato, por prazo igual, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos
escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e
ininterrupto de três anos.
§ 1º - O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido, no mesmo cessionário ou sucessores
da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser
exercido pelo sublocatário.
§ 2º - Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade
de que faça parte e que esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá
ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º - Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica
sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
§ 4º - O direito a renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e
sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os
pressupostos previstos neste artigo.
§ 5º - Do direito a renovação decai aquele que propuser a ação no interregno de um ano, no
máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em
vigor.
Art. 52 - O locador não estará obrigado a renovar o contrato se :
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem
na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do
negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio
existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge,
ascendente ou descendente.
§ 1º - Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do
locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e
pertences.
§ 2º - Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do
contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
§ 3º - O locatário terá direito à indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros
cessantes que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de
comércio, se a renovação não ocorrer em razão da proposta de terceiro, em melhores condições,
ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não
iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos,
estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder público, bem como
por entidades devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido:
Redação dada pela Lei nº 9.256 de 09 de janeiro de 1996 ( D. º U. 10/01/96)
I - nas hipóteses do art. 9º;
II - se o proprietário , promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e
imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não tendo
feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação licenciada ou
reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil.
Art.54 - Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as
condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições
procedimentais previstas pela Lei.
§ 1º - O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center:
1. as despesas referidas nas alíneas "a", "b" e "d" do parágrafo único da art. 22; e
2. as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto
ou o memorial descritivo da data do habitese e obras de paisagismo nas partes de uso comum.
§ 2º - As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de
urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias,
por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.
Art. 55 - Considera-se a locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel
destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.
Art. 56 - Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa,
de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Parágrafo único - Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta
dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas
sem prazo determinado.
Art. 57 - O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo
locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.
TÍTULO II
DOS PROCEDIMENTOS
Capítulo I
DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 58 - Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo,
consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e
renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte:
I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência
delas;
II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se
outro houver sido eleito no contrato;
III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art.
47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;
IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-á mediante
correpondência com aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurídica ou firma individual,
também mediante telex ou fac-símile, ou ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas
no Código de Processo Civil;
V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.
Capítulo II
DAS AÇÕES DE DESPEJO
Art.59 - Com as modificações constantes deste Capítulo, as ações de despejo terão o rito
ordinário.
§ 1º - Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente de audiência
da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel,
nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
1. o descumprimento do mútuo acordo (art.9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas
partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para
desocupação, contado da asssinatura do instrumento;
2. o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou
sendo ela demonstrada em audiência prévia;
3. o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até
trinta dias após o vencimento do contrato;
4. a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no
inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
5. a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação celebrada com o locatário.
§ 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que
poderão intervir no processo como assistentes.
Art. 60 - Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47 e inciso II do
art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova da propriedade do imóvel ou do
compromisso registrado.
Art. 61 - Nas ações fundadas no § 2 do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário, no
prazo da contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá
o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao
vencimento a responsabilidade pelas custas e honor´rios advocatícios de vinte por cento sobre o
valor dado à causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa
responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado de despejo.
Art. 62 - Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da
locação, observar-se-á o seguinte:
I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e
acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do
débito;
II - o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da constestação,
autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante
depósito judicial, incluídos:
1. os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
2. as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
3. os juros de mora;
4. as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante
devido, se do contrato não constar disposição diversa;
III - autorizada a emenda da mora e efetuado o depósito judicial até quinze dias após a intimação
do deferimento, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o
locatário poderá complementar o depósito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa
manifestação;
IV - não sendo complementado o deposito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença,
podendo o locador levantar a quantia depositada;
V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo,
nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos;
VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução
desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
Parágrafo único - não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa
faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
Art. 63 - Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de trinta dias para a
desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes:
§ 1º O prazo será de quinze dias se:
1. entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses;
ou
2. o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II III do art. 9º ou no § 2 do art.
46.
§ 2º Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público,
respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juíz disporá de modo que a
desocupação coincida com o período de férias escolares.
§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos,
estabelecimentos de saúde e de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, bem como por
entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no
inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que
entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em
que o prazo será de seis meses.
Redação dada pela Lei nº 9.256, de 09 de janeiro de 1966 (D.O.U. 10/01/96)
§ 4º A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada
provisoriamente.
Art. 64 - Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II, IV do art. 9º, a execução
provisória do despejo dependerá de caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito
meses do aluguel, atualizado até a data do depósito da caução.
§ 1º A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.
§ 2º Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o
valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos,
podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.
Art.65 - Ficando o prazo assinado para desocupação, contado da data da notificação, será
efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento.
§ 1º os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não quiser retirar o
despejado.
§ 2º o despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do
cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.
Art. 66 - Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na
posse do imóvel.
Capítulo III
DA AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO
DE ALUGUEL E ACESSÓRIO
DA LOCAÇÃO
Art. 67 - Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante
consignação, será observado o seguinte:
I - a petição inicial, além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de Processo civil, deverá
especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores;
II - determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de vinte e quatro horas,
efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição inicial, sob pena de ser extinto o
processo;
III - o pedido envolverá a quitação das obrigações que venceram durante a tramitação do feito e
até ser prolatada a sentença de primeira instância, devendo o autor promover os depósitos nos
respectivos vencimentos;
IV - não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz
acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento das
custas e honorários de vinte por cento do valor dos depósitos;
V - a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à
matéria de fato, a:
Não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;
1. ter sido justa a recusa;
2. não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento;
3. não ter sido o depósito integral;
VI - além de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança dos valores
objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado não
ser o mesmo integral;
VII - o autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias contados da ciência
do oferecimento da resposta, com acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença. Se tal
ocorrer, o juiz declarará quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas imporá ao
autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento
sobre o valor dos depósitos;
VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos
valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter início após obtida a
desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
Parágrafo único - o réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre
as quais não penda controvérsia.
Capítulo IV
DA AÇÃO REVISIONAL DE
ALUGUEL
Art. 68 - Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observar-se-á o seguinte:
I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial
deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação pretendida;
II - ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos
elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, não excedente a
oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação;
III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu pode pedir seja revisto o aluguel
provisório, fornecendo os elementos para tanto;
IV - na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá conter
contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juíz tentará a conciliação e,
não sendo esta possível, suspenderá o ato para a realização de perícia, se necessária ,
designando, desde logo, audiência em continuação.
§ 1º Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46,
parágrafo 2º e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.
§ 2º No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada
ou na fixada em lei.
Art. 69 - O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação
de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a
partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.
§ 1º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de
reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro
indexador para reajustamento do aluguel.
§ 2º A execução das diferenças será feita nos autos da ação de revisão.
Art. 70 - Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo de desocupação, que
será executado mediante expedição de mandato de despejo.
Capítulo V
DA AÇÃO RENOVATÓRIA
Art. 71 - Além dos demais requisitos exigidos no art.282 do Código de Processo Civil, a petição
inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II, III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe
incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com
indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia,
Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado
civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde
logo, a idoneidade financeira;
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da
fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao
proprietário.
Parágrafo único - Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o
sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou
renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese,
procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado a renovação.
Art. 72 - A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita,
quanto a matéria de fato, ao seguinte:
I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta Lei;
II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação,
excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;
III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;
IV - não estar obrigado a renovar a locação (inciso I e II do art. 52).
§ 1º No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de
locação que repute compatíveis com o valor de locativo real e atual do imóvel.
§ 2º No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro,
subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não
poderá ser o mesmo do locatário, Nesta hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais
condições para obter a renovação pretendida.
§ 3º No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder
Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização
que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.
§ 4º Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel
provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não
excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição
do justo valor do aluguel.
§ 5º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de
reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovado, bem como adotar outro
indexador para reajustamento do aluguel.
Art. 73 - Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios
autos da ação e pagas de uma só vez.
Art. 74 - Na hipótese do inciso III, do art. 72, a sentença fixará desde logo a indenização devida
ao locatário em conseqüência da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador
e o proponente.
TÍTULO III
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS E
TRANSITÓRIAS
Art. 76 - Não se aplicam as disposições desta Lei aos processos em curso.
Art. 77 - Todas as locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência
desta Lei serão automaticamente prorrogadas por tempo indeterminado, ao término do prazo
ajustado no contrato.
Art. 78 - As locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta Lei
e que já vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas pelo
locador, concedido o prazo de doze meses para a desocupação.
Parágrafo único - Na hipótese de ter havido revisão judicial ou amigável do aluguel, atingindo o
preço do mercado, a denúncia somente poderá ser exercitada após vinte e quatro meses da data
da revisão, se esta ocorreu nos doze meses anteriores à data da vigência desta Lei.
Art. 79 - No que for omissa esta Lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de
Processo Civil.
Art. 80 - Para fins do inciso I do art. 98 da Constituição Federal as ações de despejo poderão ser
consideradas como causas cíveis de menor complexidade.
Art. 81 - O inciso II do art. 167 e o art. 169 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passam
a vigorar com as seguintes alterações:
"Art. 167
..................................................................................................................................
II -
.......................................................................................................................................
.....
16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência."
"Art. 169
..................................................................................................................................
III - o registro do previsto no nº 3 do inciso I do art. 167, e a averbação prevista no nº 16, do
inciso II do art. 167 serão efetuados no Cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante
apresentação de qualquer das vias do contrato, asssinado pelas partes e subscrito por duas
testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários o locador."
Art . 82 - O artigo 3º da Lei nº 8.009, de 29 de março de 1990, passa a vigorar acrescido do
seguinte inciso VII:
"Art . 3
.....................................................................................................................................
VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação."
Art. 83 Ao art. 24 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, fica acrescido o seguinte § 4º:
"Art. 24
....................................................................................................................................
§ 4º Nas decisões da Assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário
poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça."
Art. 84 - Reputam-se válidos os registros dos contratos de locação de imóveis, realizados até a
data da vigência desta Lei.
Art. 85 - Nas locações residenciais, é livre a convenção do aluguel quanto a preço, periodicidade e
indexador do reajustamento, vedada a vinculação à variação do salário mínimo, variação cambial
e moeda estrangeira:
I - dos imóveis novos, com habitese concedido a partir da entrega em vigor desta Lei;
II - dos demais imóveis não enquadrados no inciso anterior, em relação aos contratos celebrados,
após cinco anos de entrega em vigor desta Lei.
Art. 86 - O art. 8º da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964 passa a vigorar com a seguinte
redação:
"Art. 8º O sistema financeiro da habitação, destinado a facilitar e promover a construção e a
aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população,
será integrado:"
Art. 87 (VETADO)
Art. 88 (VETADO)
Art. 89 Esta Lei entrará em vigor sessenta dias após a sua publicação.
Art. 90 - Revogam-se as disposições em contrário, especialmente:
I - o Decreto nº 24.150, de 20 de abril de 1934;
II - a Lei nº 6.239, de 19 de setembro de 1975;
III - a Lei nº 6.649, de 15 de outubro de 1979;
IV - a Lei nº 6.698, de 15 de outubro de 1979;
V - a Lei nº 7.355, de 31 de agosto de 1985;
VI - a Lei n 7.538, de 24 de setembro de 1986;
VII - a Lei nº 7.612, de 9 de julho de 1997; e
VIII - a Lei nº 8.157, de 3 de janeiro de 1991.
Brasília, em 18 de outubro de 1991
170 º da Independência e 103 º da República.
FERNANDO COLLOR